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預(yù)計(jì)“十二五”期間以至2020年,我國(guó)城鎮(zhèn)住房建設(shè)投資仍將保持較快增長(zhǎng),城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重將在2020年左右達(dá)到峰值;我國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資年均實(shí)際增速在12%左右,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的平均貢獻(xiàn)率約為13%,平均每年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)約1.1個(gè)百分點(diǎn)。
國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明:住房建設(shè)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型關(guān)系
住房建設(shè)投資在GDP中的比重,是對(duì)不同國(guó)家住房投資規(guī)模進(jìn)行比較時(shí)的常用指標(biāo)。世界銀行對(duì)全球近40個(gè)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)研究表明,住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型關(guān)系。人均GDP在8000美元左右時(shí),住房建設(shè)投資在GDP中的比重達(dá)到峰值,為8%左右。Kim(2004)對(duì)韓國(guó)的研究以及我們對(duì)日本的統(tǒng)計(jì)分析,同樣驗(yàn)證了這一關(guān)系。
從Kim對(duì)韓國(guó)1970~2002年間住房建設(shè)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的研究結(jié)果來(lái)看,韓國(guó)在人均GDP達(dá)到8000美元左右(1993年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平)時(shí),住房建設(shè)投資占GDP比重達(dá)到峰值,為8.9%。這一階段,韓國(guó)完成城市化快速進(jìn)程,城市化率為76%。
我們對(duì)日本1960~2005年住房建設(shè)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的統(tǒng)計(jì)分析表明,日本住房建設(shè)投資/GDP在1973年達(dá)到峰值9.1%,當(dāng)時(shí),日本的人均GDP水平在8000美元左右,城市率約為73%。
住房建設(shè)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間所表現(xiàn)出的規(guī)律性關(guān)系,可以為分析我國(guó)住房建設(shè)投資的發(fā)展趨勢(shì)提供參考。
我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資發(fā)展現(xiàn)狀
1991~2009年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資年均實(shí)際增長(zhǎng)18.4%。20世紀(jì)90年代以來(lái),我國(guó)城鎮(zhèn)住房建設(shè)取得較快發(fā)展。1991-2009年,我國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資年均增長(zhǎng)23.9%,扣除價(jià)格因素,實(shí)際年均增長(zhǎng)18.4%,與同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速(18.2%)接近,比同期GDP增速高7.8個(gè)百分點(diǎn)。但住宅投資的波動(dòng)幅度高于固定資產(chǎn)投資和GDP的波幅。
1991~2009年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重平均為5.9%。1991~2009年間,我國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中所占比重在18%左右,2004年以來(lái)該比重呈下降趨勢(shì),2009年城鎮(zhèn)住房投資在固定資產(chǎn)投資中所占比重降為15.7%。這一期間,我國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重平均為5.9%,該比重自2000年以來(lái)呈持續(xù)上升趨勢(shì),由2000年的5.5%上升到2009年的9.0%。但由于我國(guó)住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用,與國(guó)外統(tǒng)計(jì)口徑不同,若采用相同口徑,則2009年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資/GDP約為7.2%。
1991~2009年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的平均貢獻(xiàn)率為7.8%,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.8個(gè)百分點(diǎn)。
從城鎮(zhèn)住宅投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)來(lái)看,1991~2009年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的平均貢獻(xiàn)率為7.8%,其中,1998~2009年的平均貢獻(xiàn)率為9.2%,在1998年和2009年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過(guò)程中,城鎮(zhèn)住宅投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率在20%左右。同時(shí),城鎮(zhèn)住宅投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的百分點(diǎn)數(shù)在1991~2009年間平均為0.8個(gè)百分點(diǎn),其中,1998~2009年的平均拉動(dòng)點(diǎn)數(shù)為0.9個(gè)百分點(diǎn),同樣,在1998年和2009年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過(guò)程中,城鎮(zhèn)住宅投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的點(diǎn)數(shù)高達(dá)1.6個(gè)百分點(diǎn)。
預(yù)計(jì)“十二五”期間以至2020年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資仍將保持較快增長(zhǎng)
首先,我們認(rèn)為,我國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資/GDP將在2020年左右達(dá)到峰值12.1%。我們利用1991~2009年城鎮(zhèn)住宅投資、GDP、人均GDP數(shù)據(jù),檢驗(yàn)我國(guó)住宅建設(shè)投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間的關(guān)系,模型估計(jì)結(jié)果顯示:
SHTO=0.0255+0.0311×GDPPER-0.0025×(GDPPER)^2(R2=89%,DW=1.0)式中,SHTO代表城鎮(zhèn)住宅投資/GDP,GDPPER代表人均GDP水平,單位為萬(wàn)元人民幣。模型具有較好的擬合效果,擬合優(yōu)度為89%。
模型估計(jì)結(jié)果告訴我們,與世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)類似,隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展,我國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資/GDP的變化也表現(xiàn)為倒U型曲線。當(dāng)人均GDP超過(guò)60000元(2009年價(jià),折合美元計(jì)約為9000美元)時(shí),城鎮(zhèn)住宅投資/GDP達(dá)到峰值為12.1%,扣除土地費(fèi)用后,該比例約為9.8%。該比例與日本、韓國(guó)相似經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下住房建設(shè)投資在GDP中所占比重的峰值接近。
假設(shè)2010年以來(lái)我國(guó)人均GDP年均增速為7%,則2022年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資/GDP達(dá)到峰值;如果“十二五”期間以至2020年人均GDP年均增速達(dá)到9%,則2019年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資/GDP達(dá)到峰值。
其次,我們認(rèn)為,“十二五”期間以至2020年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資年均實(shí)際增速在12%左右,平均每年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)約1.1個(gè)百分點(diǎn)。按照上述估計(jì)結(jié)果,假設(shè)“十二五”期間我國(guó)GDP年均增長(zhǎng)8%,則可以推斷,“十二五”期間以至2020年,我國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資年均增速(扣除價(jià)格因素)在12%左右,若考慮價(jià)格因素,其名義增速在17%左右。
從住宅建設(shè)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)來(lái)看,“十二五”期間,我國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的平均貢獻(xiàn)率在13%左右,平均每年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)約1.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)高于1991~2009年的平均水平。
目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率尚不足50%,按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn),在城鎮(zhèn)化率超過(guò)70%之前,我國(guó)城鎮(zhèn)化仍將處于快速發(fā)展階段,城鎮(zhèn)人口的增加必然產(chǎn)生龐大的住房需求。同時(shí),隨著收入增長(zhǎng)、居民財(cái)富積蓄增加和消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí),住房改善型需求旺盛。因此,未來(lái)一段時(shí)間,保持住房建設(shè)投資的較快增長(zhǎng),有其客觀規(guī)律要求。